Cosa sta facendo davvero il Governo per affrontare la crisi abitativa

Il 30 aprile scorso, dopo mesi di attesa, il “Piano Casa” è finalmente stato approvato da parte del Governo insieme a un disegno di legge sul rilascio degli immobili. Si tratta di due provvedimenti centrali in un contesto in cui la vulnerabilità abitativa sta colpendo un numero sempre più alto di persone: solo di chi si trova in povertà conclamata, ma anche chi appartiene a quel ceto medio impoverito che non riesce più a acquistare, affittare e mantenere un’abitazione e che, come abbiamo spiegato nel secondo numero della Rivista Nessi “Fuori di casa”, oggi è composto soprattutto da tanti e tante giovani. Tuttavia, diverse incertezze e criticità rendono questi provvedimenti discutibili da molti punti di vista. Vediamo quali.

Cosa è stato previsto

Il Piano Casa, approvato con il decreto-legge n. 66/2026, è un pacchetto di misure per favorire la realizzazione e la valorizzazione di interventi di edilizia residenziale pubblica (Erp), sociale e integrata, destinati alla vendita o alla locazione per incrementare l’offerta sostenibile di alloggi a prezzi accessibili.

Il Piano poggia su tre perni:

• la riqualificazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica (ERP) non assegnabili per mancata manutenzione;
• la creazione di uno strumento finanziario per l’housing sociale gestito da INVIMIT SGR¹, che dovrebbe concentrare circa 10 miliardi di euro di risorse pubbliche;
• la mobilitazione di investimenti privati attraverso semplificazioni burocratiche e procedure accelerate per promuovere l’edilizia integrata².

Per rendere operativo il Piano, però, mancano ancora diverse misure che influiranno sui suoi contenuti e la sua portata. Tra queste, in particolare, vi sono la nomina del Commissario straordinario per la ricognizione dei fabbisogni, il programma dettagliato degli interventi, il decreto che normerà il cosiddetto fondo morosità incolpevole (vd infra) e le linee guida Anci per l’edilizia integrata.

L’altro provvedimento varato dal Consiglio dei Ministro del 30 aprile scorso è il disegno di legge proposto dalla Presidente del Consiglio Giorgia Meloni e dal Ministro della Giustizia Carlo Nordio, che prevede invece una serie di misure per rendere più rapido lo sgombero degli immobili occupati abusivamente e di quelli in cui il termine del contratto di affitto è già passato o l’inquilino risulta moroso.

Un’opportunità per l’edilizia pubblica?

La buona notizia, come detto, è che il Piano Casa riprende in mano il tema dell’edilizia residenziale pubblica, che è uno dei tasti più dolenti del nostro welfare. Il patrimonio Erp in Italia è infatti estremamente sottodimensionato e vetusto. Secondo l’Osservatorio nazionale Erp, gli alloggi di edilizia residenziale pubblica sono 797.034, il 2,3% dello stock abitativo italiano, uno dei più bassi in Europa – contro, ad esempio, il 24% della Svezia e il 17% della Francia.

Guardando più nel dettaglio: 61.300 di questi alloggi sono sfitti perché necessitano di manutenzione straordinaria, 22.700 sono occupati abusivamente, l’85% è stato costruito prima del 1990 e, quindi, necessità o necessiterà presto di interventi di manutenzione ed efficientamento energetico. Bene, dunque, che si destinino risorse a questo comparto.

Tuttavia, le risorse sono ancora poche e, alla luce dei forti rincari dei costi di energia e materiali edilizi, il rischio che si finisca per ridimensionare gli obiettivi finali, ad oggi fissati in 60.000 alloggi da riqualificare è molto alto. Il rischio è che  si ripeta quanto accaduto con il PNRR, che ha visto  diversi obiettivi rimodulati proprio con la motivazione del rincaro dei costi energetici e dei materiali edili.

Inoltre, se consideriamo che solo nelle graduatorie Erp si contano 300.000 nuclei familiari, si capisce che l’obiettivo di rispondere al fabbisogno abitativo attuale è ancora lontano dall’essere raggiunto. Infine, anche qualora si riuscisse a raggiungere gli obiettivi prefissati, ristrutturare richiede tempo e, quindi, nell’immediato cosa succede? E qui si arriva a uno dei punti più critici.

Il fondo morosità incolpevole

Il Piano Casa istituisce un fondo di garanzia per morosità incolpevole per chi ha un contratto di locazione in edilizia residenziale pubblica. Se un inquilino delle case ERP non può pagare il suo canone o il deposito cauzionale, interviene il fondo che copre le mancate entrate e migliora quindi la sostenibilità economica degli alloggi pubblici.

Di per sé, è una buona idea, ma le risorse destinate sono poche. Dopo una dotazione iniziale pari a 22 milioni di euro per l’anno 2026, le risorse scenderanno a 2 milioni di euro per l’anno 2027.

Inoltre, anche il mercato libero privato avrebbe un grande bisogno di risorse per un fondo simile per la morosità incolpevole, ma è dalla Legge di bilancio 2023 che il Governo non finanzia più questo strumento, nonostante le richieste delle parti sociali e di tante amministrazioni locali. Allo stato attuale, infatti, è proprio il mercato libero il contesto in cui si trova la gran parte delle persone in vulnerabilità abitativa.

Mercato libero: tante criticità, poche soluzioni

Infatti, in un contesto in cui l’edilizia residenziale pubblica è poca, molte persone vulnerabili abitano in abitazioni reperite sul mercato immobiliare privato. E non stiamo parlando solo delle 300.000 famiglie che, come detto sopra, avrebbero diritto a un’abitazione ERP, ma sono in lista di attesa (e quindi si ritrovano nel frattempo a cercare soluzioni nel libero mercato). Stiamo parlando di un numero molto più alto di persone. Per accedere all’edilizia residenziale pubblica, infatti, le soglie sono relativamente basse ed escludono molte persone con redditi medio-bassi o con contratti di lavoro precari.

Le conseguenze di questa situazione sono due. La prima è che le persone accedono a “quello che possono permettersi”, cioè molto spesso abitazioni energeticamente inefficienti, sovraffollate, decadenti, con barriere architettoniche. La seconda è che accedono a quello che a un certo punto “non possono più permettersi”, e smettono di pagare l’affitto, e così i proprietari si ritrovano con alloggi indisponibili su cui, oltre al mancato canone, devono continuare a pagare imposte e spese condominiali. Anche per questo, di fronte a tale rischio, molti proprietari scelgono il ben più redditizio e meno rischioso affitto turistico o “affitto breve”, oppure di non affittare più a chi è ritenuto “inaffidabile”.

L’82,9% degli italiani ritiene infatti che il timore di non riuscire a rientrare in possesso della propria abitazione in caso di morosità degli inquilini sia il principale deterrente rispetto alla locazione dell’immobile stesso (Censis 2025). Per questo motivo molte amministrazioni regionali e locali stanno sperimentando strumenti come le agenzie sociali per la locazione. Si tratta di iniziative volte a sostenere l’accesso alle abitazioni nel mercato libero privato per famiglie vulnerabili facendo leva su strumenti come quello delle garanzie per la morosità incolpevole, che invece il Governo ha scelto di non sostenere.

Per compensare questa avversione al rischio dei proprietari, aumentandone le tutele, il disegno di legge approvato dal Consiglio dei Ministri in concomitanza del Piano Casa prevede una serie di misure per rendere più rapido il rilascio degli immobili da parte degli inquilini inadempienti. L’idea è di intervenire così sulle procedure di notifica e di esecuzione dello sfratto, con una riduzione dei tempi per le esecuzioni e con l’introduzione di una procedura d’urgenza che prevede l’emissione di un decreto di rilascio dell’immobile entro 15 giorni dal ricorso (tempo applicabile solo alla fase conclusiva, quella in cui l’ufficiale giudiziario interviene materialmente). Una misura che, se fosse approvata come disegnata, rischia di incrementare ulteriormente i problemi abitativi nel Paese.

Andare a fondo del problema

Il problema di fondo, in conclusione, è che il Piano Casa sembra intervenire ancora una volta con soluzioni tampone, come l’aumento della quantità di alloggi, senza andare veramente a fondo della questione abitativa, che richiederebbe invece un sistema organico di provvedimenti in ambito abitativo, giuridico e economico.

Ad esempio, è assente qualsiasi intervento in materia di affitti brevi che ben più redditizi e meno rischiosi per i locatori, stanno compromettendo significativamente l’accesso alla casa, soprattutto nelle città a maggiore vocazione turistica. Non vi sono poi provvedimenti che intervengano ad esempio sul fenomeno delle locazioni in nero: le stime di Censis riportano che in Italia ci sono 8,5 milioni di “case dormienti”, non utilizzate nemmeno per soggiorni brevi, non locate, a volte privedi allacciamento alle reti di energia e acqua, o non presenti nelle dichiarazioni dei redditi. Quello che non sappiamo è quante di esse sono in realtà locate in nero. Non vi sono dati e nemmeno studi recenti che cerchino di approfondire questo fenomeno, che però sappiamo essere diffuso, soprattutto in contesti abitativi di soffraffollamento e scarsa qualità o destinati a persone molto vulnerabili come i migranti.

Infine, la leva dell’edilizia integrata, da realizzarsi in collaborazione con i soggetti profit, può essere certamente valida per potenziare l’offerta abitativa, come molte esperienze realizzate negli anni suggeriscono. Il Piano Casa intende intervenire in questo senso per sostenere la cosiddetta “area grigia”, costituita da chi non riesce ad accedere né all’edilizia pubblica né a quella privata, con l’attrazione prevalente di investimenti privati. I progetti dovranno destinare almeno il 70% degli investimenti all’edilizia convenzionata e garantire una riduzione dei prezzi di vendita o affitto non inferiore al 33% rispetto ai valori di mercato. Su questo fronte servono però luoghi di confronto e sistemi regolativi puntuali, che frenino, soprattutto in contesti ad alta domanda abitativa, forme speculative e fenomeni di gentrificazione. In questo campo, gli enti locali potranno assumere un ruolo centrale, ma che dipenderà dalla dotazione di risorse umane, finanziarie e di competenze che essi avranno a loro volta a disposizione.

Come si diceva sopra, il Piano dipenderà dalle diverse decisioni che saranno approvate nelle prossime settimane.  Dalle figure scelte, in primis quella del Commissario straordinario, dai luoghi che saranno individuati per le riqualificazioni e dalla quantità di risorse private e pubbliche che si attiveranno, si capirà meglio la direzione che si vorrà prendere.

1. INVIMIT SGR è la società di gestione del risparmio detenuta interamente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, fondata a marzo 2013 con lo scopo di offrire servizi di gestione collettiva del risparmio. Promuove, istituisce, organizza e gestisce il patrimonio di fondi comuni di investimento immobiliare chiusi, fondi immobiliari e di altri organismi di investimento collettivo, sia italiani che esteri.
2. L’edilizia integrata è un modello di intervento residenziale che combina edilizia libera ed edilizia convenzionata all’interno dello stesso progetto urbanistico, con l’obiettivo di ampliare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili attraverso il coinvolgimento di operatori pubblici e privati.