“Una casa non è solo quattro mura e un tetto. È sicurezza, calore, un luogo per la famiglia e gli amici, è appartenenza. Ma per troppi europei oggi la casa è diventata fonte di ansia. Può significare debiti o incertezza”, ha detto Ursula von der Leyen durante l’annuale discorso sullo stato dell’Unione.
Von der Leyen ha sottolineato la volontà politica della Commissione Europea di cui è la presidente di occuparsi della questione abitativa.
Pochi mesi dopo, a dicembre 2025, la Commissione ha pubblicato l’European Affordable Housing Plan1, il Piano europeo per gli alloggi a prezzi accessibili. Il piano segna un cambio di passo per l’Unione Europea, che assume così un ruolo più attivo nelle politiche abitative, nonostante rimangano sempre nella primaria competenza nazionale degli Stati membri.
Cosa ha portato a questa decisione?
Sempre a dicembre, la Commissione speciale del Parlamento Europeo sulla crisi degli alloggi nell’Unione ha pubblicato il rapporto “Mapping the housing needs in the EU, assessing the impacts of scarcity and providing an overview of relevant EU legislation”.
Nel documento, gli autori sottolineano come la casa sia un diritto fondamentale per i cittadini europei, ma purtroppo milioni di persone non riescono ad accedere ad abitazioni dignitose e abbordabili. La crisi abitativa ha molteplici dimensioni: nei centri urbani i costi superano i redditi, spingendo fuori mercato anche le famiglie della classe media, mentre nelle aree rurali o post-industriali persistono sovraffollamento e condizioni di abbandono e degrado.
L’Unione Europea vuole creare alloggi accessibili, ma per chi?
Ulteriori fattori aggravanti includono gli effetti della pandemia di Covid-19 (con rincari dei materiali e crisi del settore dell’edilizia), la crisi energetica, urbanizzazione, invecchiamento demografico e finanziarizzazione del settore, che ha trasformato l’abitazione in asset speculativo anziché bene sociale (Makarevičienė et al., 2025). In aggiunta, in tutta l’UE, le piattaforme di affitti brevi deviano oltre 4 milioni di unità abitative verso il turismo, con un record di 48,5 milioni di pernottamenti solo nel mese di giugno 2025 (Colomb, 2025).
Il risultato è la carenza di 9,6 milioni di alloggi nel 2024 (3,5% dello stock), con un calo dell’housing sociale e una maggiore attenzione per i settori turistico e del lusso. Sempre lo stesso rapporto conclude che le categorie demografiche più colpite sono giovani, donne, migranti e poveri, con disparità territoriali marcate (Makarevičienė et al., 2025).
Pilastri e azioni per sostenere gli Stati UE
Stando alla Commissione, per colmare questa carenza si stima la necessità di oltre 2 milioni di nuove unità abitative all’anno, 650.000 in più rispetto agli attuali 1,6 milioni dei nuovi alloggi che vengono attualmente costruiti. Per raggiungere questo ambizioso obiettivo, l’European Affordable Housing Plan propone 10 settori chiave di intervento (Actions) suddivisi in 4 pilastri.
- Pilastro I: Rafforzamento della produttività e innovazione nel settore edile (Action 1), tagli alla burocrazia per accelerare permessi (Action 2), integrazione accessibilità, sostenibilità e qualità negli alloggi (Action 3)
- Pilastro II: Mobilitazione di capitali pubblici e privati tramite una Piattaforma paneuropea per gli investimenti (Action 4), semplificazioni normative per gli aiuti statali nel social housing (Action 5).
- Pilastro III: Regolamentazione degli affitti brevi nelle zone sotto “housing stress” (Action 6), contrasto alla speculazione immobiliare (Action 7).
- Pilastro IV: Supporto a riforme nazionali prioritarie (Action 8) per favorire giovani e famiglie (Action 9), persone senza dimora e vulnerabili (Action 10).
Intervenire in questi ambiti, secondo la Commissione, consentirà all’Unione Europea di “svolgere un ruolo più incisivo nel sostenere, coordinare e amplificare gli sforzi nazionali, regionali e locali”.
Del resto, l’edilizia abitativa è una politica molto decentralizzata e la responsabilità primaria spetta agli Stati membri, alle Regioni e alle città. Per questo, continua la Commissione, “le soluzioni europee rifletteranno la diversità delle esigenze abitative, dei mercati e dei sistemi di governance in tutto il continente, promuovendo al contempo i nostri obiettivi comuni”.
Il primo piano europeo per la Casa, preceduto dall’altrettanto inedita nomina di un Commissario UE con queste competenze (il socialista danese Dan Jørgensen), nasce in questo contesto e, ci tiene sempre a precisare la Commissione, vuole essere “ambizioso e globale”, ma al tempo stesso, agire nel pieno “rispetto della sussidiarietà e delle competenze nazionali”.
Servono 150 miliardi all’anno
Il nodo delle risorse economiche è cruciale. Sempre secondo la Commissione, per costruire le 650.000 case in più necessarie, servono circa 150 miliardi di euro all’anno.
Nell’attuale ciclo settennale di bilancio che andrà a concludersi nel 2027, l’UE ha già stanziato per le politiche abitative 43 miliardi di euro, attraverso la politica di coesione, InvestEU, LIFE, Horizon Europe e NextGenerationEU.
Nell’immediato futuro, stima di aggiungere 10 miliardi di euro nei prossimi due anni grazie a InvestEU e altri 1,5 miliardi grazie alla revisione di medio termine della politica di coesione. Anche il Fondo sociale per il clima contribuirà ulteriormente a finanziare interventi per l’efficienza energetica e la ristrutturazione degli edifici.
Guardando ancora oltre, la Commissione promette che nel prossimo bilancio pluriennale europeo per il periodo 2028-2034 (di cui abbiamo iniziato a parlare qui) il tema della casa sarà prioritario e, di conseguenza, i fondi a disposizione di Stati e Regioni molto maggiori. Su questo ampio e delicato dossier, però, le trattative sono ancora in corso e, quindi, come stiamo raccontando nella nostra serie Europa Sociale, è ancora presto per trarre conclusioni definitive.
Un ruolo decisivo lo giocheranno anche gli investimenti nazionali e privati, data la scala enorme dei bisogni.
La Commissione Europea, insieme al Gruppo BEI2, alle banche nazionali e regionali e ad istituzioni finanziarie internazionali, sta sviluppando una nuova Piattaforma d’investimento paneuropea per l’edilizia abitativa accessibile e sostenibile. L’obiettivo è attrarre investimenti privati e pubblici, superando la frammentazione attuale e promuovendo modelli di finanziamento innovativi, anche attraverso partenariati pubblico-privati. Entro il 2029, le banche promozionali intendono raccogliere 375 miliardi di euro in investimenti (European Commission, 2025). La piattaforma offrirà anche informazioni su opportunità di finanziamento, buone pratiche e strumenti di aggregazione dei progetti tramite un portale digitale e centri nazionali volontari, lavorando in sinergia con altre iniziative come la European Energy Efficiency Financing Coalition.
La Commissione, infine, intende sviluppare un quadro di riferimento volontario a livello europeo per valutare gli impatti sociali degli investimenti abitativi, al fine di ridurre l’incertezza e i costi di due diligence.
Consultazioni pubbliche e buone pratiche
Per stilare l’European Affordable Housing Plan la Commissione ha avviato diverse consultazioni, tra cui una consultazione pubblica che ha ricevuto oltre 13.300 risposte. A dare input sono state anche le altre due istituzioni principali dell’UE, il Consiglio dell’Ue nella sua formazione “Occupazione, politica sociale, salute e consumatori” (EPSCO) e il Parlamento europeo, con la già citata Commissione speciale sulla crisi degli alloggi.
Inoltre, il piano mette in evidenza esempi di buone pratiche provenienti da tutta Europa, tra cui il programma di costruzione industrializzata della Spagna (PERTE), il sistema semplificato di rilascio dei permessi dei Paesi Bassi nell’ambito dell’Omgevingswet, il processo di rilascio dei permessi di costruzione completamente digitalizzato dell’Estonia, lo “standard di Amburgo” della Germania per ridurre i costi di costruzione, il programma portoghese di alloggi studenteschi a prezzi accessibili sostenuto dal RRF e il modello finlandese Housing First, che ha portato a una riduzione sostenibile del numero di persone senza dimora.
Rimane importante sottolineare che questo documento è però solamente il primo passo; segna l’inizio di uno sforzo collettivo che dovrà proseguire per portare a dei risultati e, in tal senso, il primo vertice europeo sull’edilizia abitativa previsto nel 2026 sarà un’occasione interessante per verificare se il tema resterà una priorità politica anche nei mesi a venire.
Soddisfazione e critiche
Risposte positive al piano sono arrivate da alcune parlamentari europee della Commissione speciale sulla crisi degli alloggi, come la popolare spagnola Borja Giménez Larraz: “il piano della Commissione per l’edilizia popolare riflette ciò che sosteniamo da tempo: aumentare l’offerta di alloggi, eliminare oneri inutili e sproporzionati, sostenere i giovani e le famiglie, facilitare gli investimenti e garantire finanziamenti adeguati”, ha dichiarato.
L’integrazione tra politiche abitative e sociali come campo di sperimentazione
“Nel corso dell’ultimo anno, la nostra commissione ha valutato il fabbisogno abitativo negli Stati membri, l’impatto dei fondi dell’UE nelle zone rurali e urbane, l’impatto degli affitti a breve termine, il ruolo di attori quali le cooperative e le organizzazioni senza scopo di lucro e le sfide strutturali che il settore dell’edilizia deve affrontare. Abbiamo visitato diverse città europee per apprendere dalle migliori pratiche e individuare le aree da affrontare in via prioritaria. La Commissione riconosce l’urgenza di tali questioni e sono lieta che molte delle nostre preoccupazioni siano state recepite nel piano”, ha aggiunto l’eurodeputata italiana del gruppo PSE Irene Tinagli, che presiede la Commissione speciale.
Anche Housing Europe, la federazione europea dell’housing sociale, ha accolto con favore questo nuovo piano annunciando che è “iniziata una nuova era per la politica abitativa in Europa”. L’organizzazione, in particolare, ha enfatizzato l’importanza del dialogo con i fornitori pubblici, cooperativi e sociali di alloggi, citando modelli di successo europei come il fondo rotativo danese, il modello di Vienna, i sistemi sociali emergenti in Repubblica Ceca e Polonia, il finanziamento francese Livret-A e i 375 milioni portoghesi dal Recovery Fund.
Altre voci della società civile sono, invece, state più critiche. “Se l’abitare è, come anche chiaramente riaffermato, innanzitutto un diritto fondamentale, nel Piano avremmo dovuto ritrovare un impegno assai chiaro in favore del prioritario rilancio dell’intervento pubblico (europeo e nazionale), l’unico che può garantire l’esigibilità di questo diritto, da parte di tutte le cittadine e tutti cittadini europei, a partire dai più vulnerabili”, ha scritto Sabina de Luca, del Forum Disuguaglianze e Diversità.
La posizione del Parlamento Europeo
Intanto, ad inizio febbraio, la Commissione speciale del Parlamento Europeo sulla crisi degli alloggi ha approvato la sua relazione finale.
I parlamentari europei chiedono di destinare fondi specifici al miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici residenziali e alla lotta contro la povertà energetica e auspicano che la futura legge sugli affitti brevi possa conciliare turismo e accessibilità abitativa, promuovendo inoltre una quota di edilizia pubblica e sociale che possa aumentare offerta e accessibilità degli alloggi per i vulnerabili.
Inoltre, la relazione propone di coordinare meglio i finanziamenti esistenti, riallocando risorse inutilizzate del Recovery and Resilience Plan per la costruzione e ristrutturazione di alloggi sociali, pubblici e accessibili. I parlamentari chiedono inoltre la revisione delle regole sugli aiuti di Stato per facilitare investimenti pubblici nell’housing sociale rispettando le diversità nazionali, e un pacchetto di semplificazione abitativa con procedure autorizzative digitali e scadenze di 60 giorni per progetti sostenibili.
L’eurodeputata Tinagli, in vista del voto del Parlamento europeo sulla relazione della Commissione speciale previsto in plenaria a marzo, ha dichiarato che “la cooperazione sinora ha prodotto risultati positivi”. “Ma – ha concluso – ora deve tradursi in risultati concreti”.
Riferimenti bibliografici
- Osservatorio CPI. (2025). Il nuovo Piano Casa europeo. Università Cattolica del Sacro Cuore.
- Colomb, 2025, The regulatory aspects of short-term rentals in the EU, European Parliament, Policy Department for Transport, Employment and Social Affairs (CASP). Available at: https://www.eur oparl.europa.eu/RegData/etudes/IDAN/2025/759356/CASP_IDA(2025)759356_EN.pdf.
- European Parliament. (2025). Mapping the housing needs in the EU, assessing the impacts of scarcity and providing an overview of relevant EU legislation (STUD 759.352).
- Housing Europe. (s.d.). New era for housing policy in Europe has begun.
- European Commission. (2025). The European Affordable Housing Plan.
- Eurofound, 2016, Inadequate housing in Europe: Costs and consequences, Publications Office of the European Union, Luxembourg. Available at: https://www.eurofound.europa.eu/en/publications/all/inadequate-housing-europe-costs-andconsequences.
- Eurofound. (2025). Foundational challenges: The housing struggles of Europe’s youth.
- European Parliament. (2026, 5 febbraio). MEPs adopt proposals to tackle Europe’s housing crisis.
- Forum Disuguaglianze e Diversità. (2025, 9 gennaio). Il piano europeo per l’housing accessibile, ma per chi?
Note
- “European Affordable Housing Plan.” Housing, 16 Dec. 2026, housing.ec.europa.eu/document/756915b5-d1b1-4bde-ac82-03532d2d3d90_en.
- Il Gruppo BEI, che comprende la Banca europea per gli investimenti e il Fondo europeo per gli investimenti, è il braccio finanziario dell’Unione europea. L’intervento della Banca mobilita investimenti pubblici e privati a sostegno delle politiche e delle priorità dell’UE. Dal 1958, anno della sua fondazione BEI ha investito oltre mille miliardi di euro nelle priorità strategiche definite dell’Unione.