La nuova questione abitativa in Europa

Dopo essere rimasta per molti anni ai margini del dibattito sul welfare, la questione abitativa è tornata rapidamente al centro dell’agenda sociale europea. L’aumento dei prezzi degli immobili e degli affitti, la concentrazione della popolazione e delle opportunità di lavoro nelle aree urbane più dinamiche, la diffusione degli affitti turistici e la crescente difficoltà dei giovani ad accedere a un’abitazione autonoma stanno trasformando la casa in uno dei principali problemi sociali emergenti.

La dimensione europea del fenomeno è ormai evidente. Nell’ultimo decennio i prezzi delle abitazioni nell’Unione sono aumentati di oltre il 60% e gli affitti di oltre il 20%. Ma le medie nascondono tensioni ben maggiori nelle grandi città e nelle aree caratterizzate da una forte crescita demografica, occupazionale o turistica. Il problema non riguarda soltanto il costo dell’abitare. La difficoltà di trovare una casa accessibile ostacola la mobilità del lavoro, condiziona l’accesso all’università, ritarda l’autonomia dei giovani e la formazione di nuove famiglie. Ciò solleva un interrogativo più generale: la difficoltà di accedere a un’abitazione adeguata e a costi sostenibili sta trasformando la casa in un nuovo rischio sociale, a cui i tradizionali sistemi di welfare non sono sufficientemente attrezzati a rispondere?

Il problema assume particolare rilevanza nei Paesi dell’Europa meridionale, dove la sicurezza abitativa si è storicamente basata meno sull’intervento pubblico e più sulla proprietà dell’abitazione e sulla solidarietà familiare. Italia e Spagna costituiscono, da questo punto di vista, due casi particolarmente interessanti.

Spagna: quando la crisi abitativa diventa conflitto politico

Come dimostrano anche gli avvenimenti degli ultimi giorni, in Spagna la questione della casa è particolarmente sentita ormai da diversi. Manifestazioni contro l’aumento degli affitti e gli sfratti, e proteste contro la diffusione degli affitti turistici, hanno trasformato l’housing in uno dei temi più controversi dell’agenda politica nazionale.

La crisi è in parte il risultato di un paradosso. La Spagna ha conosciuto una fase di notevole dinamismo economico e occupazionale, accompagnata da forte immigrazione e crescita della popolazione nelle principali aree urbane. La formazione di nuovi nuclei familiari e l’aumento della mobilità hanno fatto crescere rapidamente la domanda di abitazioni, mentre l’offerta non si è adeguata con altrettanta rapidità. La Spagna rimane, come l’Italia, un welfare state di tipo mediterraneo. La proprietà dell’abitazione e la famiglia continuano a svolgere una funzione fondamentale di protezione. Tuttavia, alcune caratteristiche tradizionali del modello familistico si stanno attenuando. La crescita dell’occupazione femminile, l’immigrazione, la mobilità territoriale e la maggiore autonomia individuale moltiplicano la domanda di abitazioni indipendenti e rendono meno efficace il tradizionale ammortizzatore familiare.

La risposta del Governo spagnolo segnala un cambiamento significativo. Il Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 mobilita 7 miliardi di euro, con il 60% delle risorse proveniente dallo Stato e il 40% dalle Comunità autonome. Una quota consistente delle risorse è destinata alla costruzione o acquisizione di abitazioni, un’altra alla riqualificazione e una parte agli interventi rivolti ai gruppi e ai territori maggiormente vulnerabili. La strategia comprende inoltre misure di regolazione degli affitti e interventi specificamente rivolti all’emancipazione abitativa dei giovani. La Spagna sta così cercando di ridurre gradualmente la dipendenza dalla famiglia attraverso una combinazione di maggiore offerta pubblica e a prezzi accessibili, regolazione del mercato e sostegno all’autonomia. È una transizione ancora incompleta e politicamente controversa: una regolazione eccessiva può infatti ridurre ulteriormente l’offerta privata. Ma la direzione del cambiamento appare chiara.

Italia: una crisi abitativa più silenziosa

Anche l’Italia presenta crescenti difficoltà di accesso alla casa, ma il problema ha finora assunto una forma politicamente più frammentata. Le proteste delle studentesse e degli studenti contro il caro-affitti, le tensioni nelle grandi città e i conflitti sugli affitti brevi non si sono ancora trasformati in un movimento nazionale paragonabile a quello spagnolo. Il caso italiano presenta un paradosso ancora più evidente. Il Paese dispone di un enorme patrimonio immobiliare: su circa 35,6 milioni di abitazioni, circa 9,5 milioni non sono occupate da residenti. Ciò non significa, naturalmente, che esistano quasi 10 milioni di case immediatamente disponibili. Una parte consistente è costituita da seconde case, abitazioni turistiche, immobili degradati o edifici situati in territori caratterizzati da declino demografico.

Il problema italiano è quindi in larga misura un problema di mismatch territoriale: le abitazioni abbondano spesso dove diminuiscono popolazione e opportunità economiche, mentre diventano scarse e costose nelle città universitarie e nelle aree metropolitane, dove si concentrano lavoro e servizi. A questo squilibrio si aggiunge la debolezza dell’offerta sociale. Secondo l’Ocse, lo stock di social housing in affitto è sceso dal 4,2% delle abitazioni nel 2010 al 2,4% nel 2022, contro una media Ocse superiore al 7%. L’Italia dispone dunque di un settore pubblico o affordable troppo piccolo per costituire una vera alternativa al mercato.

È qui che entra in gioco la famiglia. Una parte rilevante della protezione abitativa continua a essere assicurata attraverso la casa dei genitori, il trasferimento di risorse per l’acquisto dell’abitazione e l’eredità immobiliare. I giovani italiani lasciano la famiglia d’origine mediamente intorno ai trent’anni, molto più tardi rispetto alla media europea. Questa forma di welfare abitativo informale ritarda l’autonomia dei giovani, riduce la mobilità territoriale e, soprattutto, genera forti disuguaglianze tra le nuove generazioni. Chi può contare su genitori proprietari o su un patrimonio immobiliare familiare affronta i costi abitativi da una posizione radicalmente diversa rispetto a chi deve affidarsi esclusivamente al proprio reddito.

Da questo punto di vista, si può parlare, per l’Italia, di una crisi abitativa silenziosa: meno conflittuale di quella spagnola, proprio perché una parte dei suoi costi continua a essere assorbita privatamente dalle famiglie.

Dal familismo abitativo alla disuguaglianza patrimoniale

Italia e Spagna mostrano così alcuni limiti del tradizionale modello abitativo dell’Europa meridionale. Per molti decenni, l’elevata diffusione della proprietà ha rappresentato una straordinaria forma di sicurezza sociale. Una casa di proprietà protegge dal rischio di povertà nella vecchiaia, riduce il fabbisogno di reddito dopo il pensionamento e costituisce una riserva patrimoniale trasferibile alle generazioni successive.

Ma lo stesso meccanismo oggi produce nuove disuguaglianze. Il passaggio dalla protezione attraverso il reddito alla protezione attraverso il patrimonio – talvolta definito asset-based welfare – divide sempre più nettamente chi può contare sul patrimonio accumulato dalle generazioni precedenti da chi deve affidarsi esclusivamente al proprio reddito corrente. La casa diventa così uno dei principali canali attraverso cui la disuguaglianza viene trasmessa da una generazione all’altra.

Il problema non riguarda soltanto l’equità. Ha anche conseguenze economiche e demografiche. Se una giovane lavoratrice o un giovane lavoratore non può permettersi di trasferirsi dove esistono migliori opportunità occupazionali, la scarsità di abitazioni accessibili riduce la mobilità del lavoro. Se una giovane coppia deve attendere molti anni prima di trovare una sistemazione autonoma, la questione abitativa può contribuire a ritardare la formazione della famiglia e le decisioni sulla fecondità. Il familismo abitativo rischia dunque di trasformarsi da ammortizzatore in vincolo.

Casa, democrazia e squilibrio intergenerazionale

La questione abitativa mette in luce anche un problema più generale delle democrazie europee: il crescente squilibrio tra generazioni. Le nostre società stanno invecchiando rapidamente. In Italia l’età mediana della popolazione è oggi intorno ai 49 anni; nel 1980 era circa 34 e nel 2000 circa 40. Poiché i minori non partecipano alle elezioni, l’età dell’elettore mediano è ancora più elevata, intorno ai 58 anni. Fra chi siede in Parlamento il valore è inferiore, ma si colloca comunque sopra i cinquant’anni. Non vi è, naturalmente, nulla di illegittimo in questa evoluzione. Secondo il principio democratico “una persona, un voto”, è normale che la composizione dell’elettorato rifletta quella della società. I bisogni delle generazioni anziane devono essere pienamente rappresentati e tutelati.

Il problema nasce quando allo squilibrio demografico si aggiunge un secondo fattore: le persone anziane partecipano alle elezioni in misura maggiore rispetto a quelle giovani. I normali incentivi della competizione elettorale si sommano così all’invecchiamento della popolazione. E i cicli elettorali, per loro natura già orientati al breve periodo, possono accentuare una tendenza sistematica a privilegiare i benefici immediati rispetto ai costi futuri. Per molti decenni l’intervento pubblico italiano ha favorito soprattutto la proprietà e la valorizzazione del patrimonio esistente, mentre sono rimaste molto meno sviluppate le politiche rivolte a chi deve entrare oggi nel mercato abitativo: giovani, studenti, nuovi nuclei familiari e lavoratori mobili. Il Superbonus rappresenta un caso emblematico. Al di là della valutazione dei suoi effetti macroeconomici e ambientali, esso ha destinato risorse ingenti alla riqualificazione di immobili già posseduti, producendo una valorizzazione patrimoniale prevalentemente a favore degli insider del mercato immobiliare. Una parte consistente dei relativi costi è stata invece trasferita nel futuro attraverso il debito pubblico.

Si manifesta qui un più generale pregiudizio temporale delle politiche pubbliche: le generazioni che possiedono una quota maggiore del patrimonio immobiliare hanno anche un peso elettorale maggiore, mentre quelle che devono ancora accedere alla casa dispongono di minore patrimonio e di una voce politica relativamente più debole. La risposta non può, naturalmente, consistere in una contrapposizione tra giovani e anziani. Né sarebbe realistico pensare a forme di rappresentanza basate su “quote anagrafiche”.

Occorre piuttosto costruire istituzioni che inducano sistematicamente chi decide a considerare gli effetti delle politiche sulle diverse generazioni. Alcuni Paesi hanno già sperimentato strumenti di questo tipo. Il caso più noto è quello del Committee for the Future del Parlamento finlandese, che valuta le conseguenze di lungo periodo delle grandi trasformazioni economiche, sociali e tecnologiche. Anche l’Unione europea sta progressivamente integrando l’equità intergenerazionale nella valutazione delle proprie politiche. In Italia è stato compiuto un passo importante con l’introduzione della Valutazione di Impatto Generazionale (VIG) per i disegni di legge governativi e con la previsione di un Osservatorio nazionale dedicato al tema. La loro efficacia dipenderà naturalmente dall’effettiva attuazione e dalla capacità di trasformare la valutazione generazionale in un vincolo reale del processo decisionale.

La politica abitativa potrebbe costituire un primo banco di prova. Il confronto con altri Paesi mostra, tuttavia, che non esiste una soluzione semplice.

Non esiste un unico modello europeo

La Svezia rappresenta quasi il caso opposto rispetto all’Italia. Possiede un grande settore degli affitti e un sistema fortemente regolamentato. Il sistema garantisce una notevole protezione a chi dispone già di un contratto, ma genera lunghe attese e un dualismo tra insider e outsider. Giovani, persone immigrate e chi deve trasferirsi per lavoro possono incontrare grandi difficoltà ad accedere al mercato regolato. Il caso svedese costituisce quindi un avvertimento importante: proteggere il prezzo di un bene scarso non equivale necessariamente ad aumentarne l’accessibilità.

Più interessante, come possibile benchmark, è il caso dell’Austria e, in particolare, quello di Vienna. Qui una quota molto elevata dello stock abitativo appartiene al Comune oppure ad associazioni edilizie limited-profit. Il tratto distintivo non è semplicemente il controllo degli affitti, ma l’esistenza di un vasto settore immobiliare sottratto alla pura logica di mercato. Il modello viennese ha inoltre una caratteristica importante: l’edilizia agevolata non è concepita esclusivamente come un intervento assistenziale per i poveri. Ne usufruiscono anche ampi segmenti dei ceti medi. Ciò limita la stigmatizzazione del social housing e favorisce una maggiore mescolanza sociale. Il limite è evidente: Vienna dispone di un patrimonio costruito nel corso di circa un secolo. Un simile modello non può essere riprodotto rapidamente in Paesi che hanno lasciato ridursi per decenni il proprio patrimonio pubblico.

Nessuno dei quattro modelli riportati nella tabella 1 è privo di problemi. Ma il confronto suggerisce che la variabile decisiva non sia semplicemente il grado di regolazione del mercato. Conta soprattutto la quantità di offerta accessibile che una società riesce a mantenere al di fuori della piena logica speculativa.

L’emergere di una politica europea della casa

Anche l’Unione Europea ha iniziato a riconoscere la portata del problema. Nel dicembre 2025 la Commissione ha presentato il primo European Affordable Housing Plan, segnando un cambiamento significativo rispetto alla tradizionale concezione della casa come competenza quasi esclusivamente nazionale e locale. Il Piano parte da una diagnosi che collega esplicitamente la crisi abitativa non soltanto alla coesione sociale, ma anche alla competitività europea.

La strategia europea ruota attorno ad alcuni obiettivi fondamentali: aumentare l’offerta, mobilitare investimenti pubblici e privati, facilitare la costruzione e la riqualificazione, sostenere i gruppi maggiormente colpiti e consentire interventi più incisivi nelle aree sottoposte a forte pressione abitativa. Particolarmente importante è l’evoluzione delle regole sugli aiuti di Stato. La nozione di affordable housing consente di andare oltre la tradizionale idea di social housing, destinato esclusivamente alle fasce più povere. Il problema dell’accessibilità riguarda ormai anche giovani, studenti, lavoratori essenziali e famiglie con redditi medi che non riescono più a sostenere i prezzi delle aree urbane più costose.

Nella stessa direzione si muove la proposta di Affordable Housing Act, volta a creare un quadro europeo più favorevole agli interventi nelle aree caratterizzate da housing stress, compresa la gestione delle pressioni esercitate dagli affitti brevi e dagli usi non residenziali dello stock abitativo.

Non siamo ancora in presenza di una vera politica comune della casa. Le competenze fondamentali rimangono agli Stati, alle Regioni e, soprattutto, alle città. Ma è chiaramente in corso una europeizzazione della questione abitativa: l’Unione finanzia, coordina, modifica le regole sugli aiuti di Stato e inserisce progressivamente l’housing nella propria governance economica e sociale.

Dalla casa come patrimonio alla casa come investimento sociale

Questa evoluzione suggerisce una riflessione più generale sul futuro dello Stato sociale.

La politica abitativa è stata tradizionalmente collocata sul versante della protezione sociale: aiutare chi non dispone di un’abitazione o non è in grado di pagarla. Ma la crisi contemporanea mostra che la casa svolge anche una funzione diversa.

Un’abitazione accessibile permette a una persona giovane di lasciare la famiglia d’origine, a chi lavora di trasferirsi dove esiste un’opportunità professionale, a chi studia di frequentare un’università lontana dalla propria città, a una coppia di formare una famiglia. La disponibilità di abitazioni nelle aree dinamiche influenza quindi direttamente la partecipazione al mercato del lavoro e l’utilizzo del capitale umano. Una casa accessibile è dunque il primo anello di una catena in grado di garantire una maggiore base economica e contributiva del welfare, così come riportato nella figura 1.

Da questo punto di vista, la politica della casa rientra pienamente nella logica dell’investimento sociale. Non si limita a compensare ex post le conseguenze della disuguaglianza, ma crea ex ante le condizioni che consentono agli individui di utilizzare le proprie capacità e partecipare alla vita economica e sociale. Questo passaggio è particolarmente importante per i welfare state dell’Europa meridionale. Se l’obiettivo è riequilibrare sistemi ancora fortemente concentrati sui trasferimenti monetari e sulla protezione degli insider, la casa dovrebbe entrare nello stesso insieme di politiche che comprende istruzione, servizi per l’infanzia, formazione e politiche attive del lavoro.

È anche qui che la questione abitativa si ricongiunge al problema dell’equità intergenerazionale. Investire nell’accessibilità della casa significa trasferire una parte delle risorse dalla protezione del patrimonio accumulato alla costruzione delle capacità e dell’autonomia delle generazioni future.

Verso un nuovo pilastro del welfare?

La nuova questione abitativa non richiede necessariamente un ritorno alla massiccia edilizia pubblica del Novecento, né può essere risolta con un semplice controllo generalizzato degli affitti. L’esperienza europea suggerisce piuttosto la necessità di combinare diversi strumenti.

Occorre aumentare l’offerta nelle aree dove si concentrano popolazione e lavoro; recuperare una parte del patrimonio inutilizzato; sviluppare un settore affordable sufficientemente ampio da non essere riservato esclusivamente ai gruppi più poveri; utilizzare operatori pubblici, non profit e privati; intervenire sugli affitti turistici dove producono effettivamente una sottrazione significativa di abitazioni alla residenza ordinaria; facilitare l’accesso dei giovani evitando, per quanto possibile, sussidi alla domanda che rischiano semplicemente di essere capitalizzati nei prezzi. Soprattutto, occorre superare l’idea che la politica abitativa sia una componente marginale dell’assistenza sociale.

Nel welfare del Novecento, il problema centrale era proteggere il reddito delle persone dai grandi rischi della vita: vecchiaia, malattia e disoccupazione. Nel welfare del XXI secolo diventa altrettanto importante garantire l’accesso alle infrastrutture dell’autonomia: istruzione, cura, mobilità e casa. Questo implica anche un cambiamento nel modo in cui valutiamo le politiche pubbliche. Non basta chiedersi quali gruppi sociali beneficiano oggi di una determinata misura. Occorre domandarsi quali opportunità essa crea – o sottrae – a chi entrerà domani nel mercato del lavoro, della casa e della formazione familiare.

La crisi abitativa europea segnala dunque qualcosa di più profondo di un semplice squilibrio del mercato immobiliare. Indica che si stanno modificando contemporaneamente i confini del welfare e l’orizzonte temporale della democrazia.

Nel secolo scorso le democrazie europee hanno progressivamente ampliato la rappresentanza dei gruppi sociali, dei territori e, più recentemente, dei generi. La sfida di oggi riguarda anche il tempo: rendere il futuro un interlocutore stabile del processo decisionale. La casa è uno dei terreni in cui questa sfida si manifesta più chiaramente. Non è soltanto un bene da possedere o un costo da sostenere. È una precondizione per l’autonomia, la mobilità e la formazione delle nuove generazioni. Ed è proprio per questo che sta diventando una nuova frontiera del welfare europeo.