Le politiche abitative a Milano vedono coinvolti numerosi soggetti che hanno maturato nel tempo competenze e ruoli capaci di favorire nuove forme di offerta abitativa. Un gruppo di questi player che operano nel mercato dell’edilizia residenziale sociale (ERS) milanese ha condiviso la necessità di interpretare il mercato dell’affitto sostenibile e avviare così un processo per favorire la nascita di iniziative di settore. È così nato lo studio “Milano Inclusiva. La produzione di case in locazione a costi accessibili”, curato da Nomisma, con la collaborazione del Comune di Milano, e promosso da CDO Forum Edilizia, Confcooperative, Legacoop, Fondazione Welfare Ambrosiano, Redo sgr, Fondazione Housing Sociale, Fondazione Ceur e la Ringhiera. In questo articolo analizziamo alcune delle principali evidenze emerse
L’edilizia residenziale sociale milanese
Secondo la ricerca la città di Milano dispone di poco meno di 800.000 alloggi, l’80% dei quali è di proprietà di persone fisiche. Ciò si traduce in un patrimonio abitativo perlopiù frazionato tra piccoli proprietari. Considerando il segmento dell’edilizia residenziale sociale convenzionata, nel periodo 2010-2019 si nota come le convenzioni stipulate abbiano generato una nuova offerta pari a 6.284 alloggi e a 2.178 posti letto per studenti universitari.
Il segmento dell’edilizia abitativa convenzionata ha prodotto in media 630 nuove abitazioni all’anno, pari al 33% dei permessi di costruzione di nuove abitazioni in città. Per singolo titolo abitativo convenzionato si realizzano in media 110 alloggi, a fronte dei 54 alloggi in media sul mercato delle nuove costruzioni, per una superficie utile media di 70 mq per alloggio. Le nuove abitazioni sono distribuite su tutto il territorio comunale, con una maggiore concentrazione nei Municipi 8 e 9. I canoni medi di locazione praticati sono compresi tra gli 80-100 €/mq/anno e, se arredati, tra i 110-120 €/mq/anno (i prezzi comprendono l’Iva). A parte alcuni casi che il dato medio non può rappresentare, non è attualmente presente sul mercato una nuova offerta abitativa a canone compreso tra 50-80 €/mq/anno.
Per stimare la domanda potenziale sostenibile si è partiti dall’assunto di dover corrispondere un canone di locazione per un’abitazione di 70mq e che l’incidenza del canone sul reddito non debba superare il 30%. Ad esito di questa simulazione il target della domanda potenziale sostenibile per fascia di reddito cui si rivolge l’ERS censita è composto da 88.500 nuclei familiari (vale a dire il 6,4% delle famiglie residenti indipendentemente dalla loro condizione abitativa) che detengono un reddito medio mensile compreso tra 1.600-2.000 euro. A rimanere esclusa dal mercato è una componente importante della domanda, vale a dire i 146.500 nuclei che sono nelle condizioni reddituali per sostenere un canone compreso tra i 50-80 €/mq/anno.
Per quanto riguarda i posti letto per gli studenti universitari, l’offerta complessiva presente in città (12.500 posti letto in strutture istituzionali), risponde attualmente al 15% del fabbisogno espresso dagli studenti fuori sede che frequentano le 7 Università presenti sul territorio del capoluogo lombardo. I canoni medi praticati per l’alloggio studenti sono compresi tra i 320 €/mese in camera doppia e 550 €/mese in camera singola. La quota convenzionata in questi ultimi 10 anni rappresenta il 17,4% dei posti letto disponibili in città degli studentati.
Le azioni da intraprendere
L’edilizia residenziale sociale rappresenta un unico contenitore i cui attori interpretano e intercettano fasce deboli di domanda abitativa presenti sul mercato e riunisce un ecosistema di professionisti del mondo della cooperazione, del privato e del privato sociale.
Secondo lo studio occorre consolidare le relazioni tra i protagonisti del mercato raccontando alla città che attraverso un nuovo tipo di imprenditoria sociale, che fa da cerniera con il pubblico, si può cercare di interpretare e colmare il gap tra domanda e offerta di servizi abitativi. Occorre inoltre realizzare una piattaforma per rendere il mercato trasparente, liquido ed efficiente facilitando l’incontro tra offerta e domanda e riducendo il più possibile le barriere all’ingresso. Infine, per poter dare risposta alla domanda che si colloca nella fascia di canone 50-€/mq/anno non si può prescindere da forme di agevolazione pubblica facendo ricorso alla leva urbanistica, fiscale e finanziaria.